Юридические услуги. Консультации в сфере ЖКХ. Разработка сайтов. Тел.: 8-918-438-88-86. E-mail: dolotov108@yandex.ru

Непосредственное управление — Омский опыт

Автор: Ольга КОРОБОВА Аргументы и Факты

Опубликовано: 2012-04-18

 

Омичи переживают, что теперь им придётся проштудировать Жилищный кодекс и устранять все неисправности на доме буквально своими руками. Так ли это на самом деле?

Все эти вопросы мы задали специалистам в ходе круглого стола, который прошёл в пресс-центре «http://www.omsk.aif.ru/АиФ в Омске». В разговоре приняли участие: Андрей Бойко, начальник отдела жилищного хозяйства управления реформирования ЖКХ министерства строительства и ЖКК; Павел Бутаков, начальник управления жилищного контроля, госстройнадзора и государственной экспертизы; Олег Баланов, начальник отдела правового и кадрового обеспечения департамента городского хозяйства; Татьяна Цыбульская, начальник департамента сопровождения продаж тепловой энергии МП «Тепловая компания»; Ольга Есина, юрист-консультант 1 категории СП «Теплоэнергосбыт» Омского филиала ОАО «ТГК-11»; Сергей Подольный, заместитель гендиректора по реализации газа ЗАО «Газпром межрегионгаз Омск»; Александр Бурых, заместитель управляющего по связям с общественностью ООО «ЖКХ-Сервис»; Максим Александров, заместитель гендиректора по правовым вопросам «УК Партнёр-Гарант»; Оксана Севастюк, генеральный директор УК «ЦентрЖилСервис»; Сергей Плисов, председатель совета НП «Ассоциация собственников жилья»; Денис Лебедев, исполнительный директор саморегулируемой организации НП «Содействие развитию ЖКК» Омской области; Николай Паршуков, экс-глава ПТСК Омска.

Кто будет хозяином?

Формулировка «непосредственное управление» говорит сама за себя — собственники многоквартирного дома сами управляют своим домом. Однако не стоит смешивать это понятие с прямым управлением – когда жильцы сами нанимают дворника, сантехника, и т. д. На прямое управление могут претендовать дома, где не больше 12 квартир (в Омске такие есть).

А непосредственное управление – это когда жильцы выбирают Совет дома, председателя этого Совета, и именно этот коллегиальный орган имеет право от имени жильцов решать насущные вопросы. Но заниматься оказанием услуг по содержанию, обслуживанию и ремонту дома в силу закона должна управляющая организация. В чём преимущества непосредственного управления перед ТСЖ? Товарищество – юридическое лицо, оно заключает договоры на все комуслуги с ресурсоснабжающими организациями. Жильцы также расплачиваются за всё сразу с ТСЖ по единой квитанции. Для многих это, безусловно, плюс. Но есть большой минус: если, предположим, ТСЖ задолжало за тепло, коммунальщики не будут разбираться, что Иванов из кв. № 1 постоянно платит, а Сидоров из кв. № 3 не вносит деньги уже три года. Они просто отключат весь дом — юрлицо, ТСЖ, имеет долг. А вот при непосредственном управлении каждый житель лично заключают договор с ресурсоснабжающими организациями и напрямую оплачивает по индивидуальной квитанции холодную и горячую воду, отопление, газ, электричество. То есть долги соседа вас касаться не будут.

Сейчас в Омской области порядка 40 % домов, которые выбрали непосредственное управление. В городе таких всего лишь 10 %.

Зачем агитируют?

Во многих УК сегодня людей активно агитируют за переход к непосредственному управлению. В чём выгода для УК? Зачем собственникам лишняя головная боль?

— Основная причина того, что управляющие организации хотят отказаться от жителей – это коммерческая основа, которая накладывает определённую ответственность, — считает Олег Баланов, начальник отдела правового и кадрового обеспечения департамента городского хозяйства.

По мнению Сергея Плисова, председателя совета НП «Ассоциация собственников жилья», идёт лоббирование закона в интересах ресурсоснабжающих организаций.

Представители самих управляющих компаний уверены: непосредственное управление — практически единственный выход, чтобы «остаться в живых» самим УК. Заключив договоры с ресурсоснабжающими организациями, УК не смогут в силу множества причин рассчитываться за ресурс 100 %-но, и уже через пару месяцев это приведёт к их банкротству. В результате пострадают жители, дома которых просто некому будет обслуживать! Выход – в том самом непосредственном управлении: прямые договоры населения с поставщиками не ставят УК под гильотину, и они могут по-прежнему спокойно обслуживать омичей, заниматься текущим ремонтом, уборкой, вывозом мусора и т.д. А Совет дома будет просто решать, что сделать на доме в первую очередь, что во вторую, и т. д., доводить это до сведения УК, которая уже и займётся ремонтов, скажем, бордюров во дворе или детской площадки.

Что думают поставщики?

Самое удивительное, что и поставщики ресурсов, которые по закону должны обязать УК заключить с ними договоры, не очень-то этому обстоятельству рады. Их вполне устраивает то, что есть сегодня – квитанции каждому жителю и спрос точно также с каждого.

— Мы для себя давно уже решили, что не можем заключать договоры продажи тепла с УК, — комментирует Татьяна Цыбульская, начальник департамента сопровождения продаж тепловой энергии МП «Тепловая компания». — Мы работаем по договору ресурсоснабжения. Если речь идёт о непосредственном управлении, то мы доводим ресурс до квартиры (так как внутренние сети принадлежат собственникам), прописываем объёмы и обязанности управляющих организаций. Как подготовить сети к отопительному сезону? Как содержать? Также прописываем порядок расчёта, который одинаков при любых формах управления. С населением и должниками работаем напрямую, так что УК должником перед нами не остаётся. Насколько добросовестно выполняются все мероприятия, зависит от УК. При непосредственном управлении, в основном, обнаруживаются брошенные дома. Там вообще ничего не делают! Мне кажется, что совет дома, не имея профессиональных знаний, не сможет грамотно управлять жилфондом. Эту точку зрения поддерживают и в ТГК-11, и в ЗАО «Газпром межрегион газ». Сергей Подольный, заместитель гендиректора по реализации газа ЗАО «Газпром межрегион газ», говорит, что оптимальный вариант работы РСО с населением по схеме «поставщик – потребитель». Отсутствие посредников даёт возможность взыскивать задолженность непосредственно с неплательщика, приучая к платежной дисциплине. А самое главное, своевременный сбор платежей является гарантией бесперебойных поставок газа добросовестным потребителям. В чём же тогда суть дебатов? А дело в том, что у непосредственного управления есть один, но очень серьёзный минус:

— При непосредственном управлении жители не смогут попасть в федеральные или региональные программы, например, по капремонту или переселению из ветхого и аварийного жилья, — комментирует Андрей Бойко, начальник управления реформирования министерства строительства и ЖКК. И само муниципальное образование не сможет попасть в эти программы, если у него большинство управляет своим жильём непосредственно.

Специалисты единогласно называют отказ в участии в программах при непосредственном управлении ущемлением конституционных прав человека. И говорят, что можно было бы сесть за стол переговоров с представителями городской и областной власти, найти способы решения этой проблемы.

Понятно, что жители стареньких «хрущёвок», давно мечтающие о капремонте, всеми руками будут открещиваться от этого непосредственного управления. Другой вопрос, когда они получат деньги на ремонт и получат ли их вообще? Только в Советском округе заявилось на ремонт порядка 500 домов, а деньги получат, дай бог, с десяток.

— Такими темпами мы свои дома через 500 лет откапиталим, — говорит Александр Бурых, заместитель управляющего по связям с общественностью ООО «ЖКХ-Сервис».

— При этом способе управления у нас стало появляться много жильцов, которые понимают, что это их собственность. Что такого страшного в этой непосредственной форме?, — недоумевает Максим Александров, заместитель генерального директора по правовым вопросам «УК Партнёр-Гарант». – Мы уходим из-под контроля? Но контролирующие организации никуда не исчезли. Да и УК никуда не исчезают, они готовы работать, и делать это честно и открыто.

— Мы забываем о реальных интересах жителей, — объясняет Оксана Севастюк, генеральный директор ООО «УК «ЦентрЖилСервис». – Мы посчитали, что если мы берем на себя комуслуги, то тариф с 1 января мы должны были увеличить на 1,69 %! Только за счёт того, что нельзя за 100 рублей купить и за те же 100 продать. Только на всех комиссионных платежах мы теряем огромную часть. Плюс неплатежи. Экономически мы не можем на себя это взять. Кроме того, у Водоканала, Энергосбыта налаженная система работы с собственниками, есть соответствующие абонентские службы. УК же придётся взвалить дополнительные расходы на помещение, оргтехнику, зарплату людям и т. д. Где эти деньги взять? Только за счёт собственника. Так кому это выгодно?

От редакции:

Не стоит забывать, что наши омские УК от столичных отличаются кардинально: там как раз та самая единая платёжка, и УК на самом деле не всегда честно расплачиваются за ресурсы, а виноватыми остаются жители. В Омске ситуация иная. Пока. «Если не заставят», — обречённо говорят многие. Но в том-то и парадокс, что ЗАСТАВИТЬ нас никто не может. МЫ САМИ вправе выбирать способ управления. Это наше общее имущество. И только нам с вами решать, кто и как будет его обслуживать и какие договоры с кем мы будем заключать. Главное – не быть равнодушными.

Компетентно

Сергей Плисов, председатель совета НП «Ассоциация собственников жилья»:

— Люди пока не готовы к непосредственному управлению – для них это тёмный лес. Собственники только сейчас отходят от старых взглядов и стереотипов, понимают, что они обязаны вникать в управление жилым фондом. Получается, что мы защищаем собственников, «топим» управляющие организации и даём карт-бланш поставщикам ресурсов. Необходимо прописать определённые правила, по которым можно будет работать, в том числе, и на региональном, и на муниципальном уровнях.

Особенности непосредственного управления многоквартирным домом

и управления управляющей организацией

 

Непосредственное управление    Управляющая организация
Заключение договора Если в доме больше 12 квартир, договор оказания услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества заключается с УО. Заключается договоруправления с УО (ст. 162 ЖК РФ).
Содержание договора Не регламентировано. Собственникам рекомендуется заключать договор на условиях, аналогичных договору управления, за исключением предоставления коммунальных услуг. В договоре управления должны быть указаны состав общего имущества, перечень работ и услуг, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядокконтролирования работы УО
Порядок установления платы за содержание и ремонт жилогопомещения Плата устанавливается на общем собрании (ст. 156 ЖК РФ). Плата устанавливается на общем собрании (ст. 156 ЖК РФ).
Контроль заобслуживанием общегоимущества Не регламентированы. Ежегодно предоставляется отчёт о выполнении договора управления (п. 11 ст. 165 ЖК РФ).
Обслуживание внутридомовых сетей Осуществляется лицами, привлекаемыми по договору, или ресурсоснабжающей организацией, если это предусмотрено договором о приобретении коммунальных услуг (п. 7 ПП № 307, п. 31 ПП № 354). Осуществляется УО.
Договор наобслуживание ВДГО Заключает каждый собственник от своего имени со специализированной организацией (п. 131 ПП №354). Заключает УО соспециализированной организацией (п. 131 ПП № 354).
Договор на коммунальные услуги Заключается каждым собственником от своего имени или представителемсобственников по доверенности (п. 3 ст. 164 ЖК РФ). Договор заключается с УО. Она не вправе отказаться от договора с ресурсоснабжающей организацией.
Абонентское обслуживание Дополнительных расходов нет, так как собственники вносят плату ресурсо­снабжающим организациям. В настоящее время эти расходы в плату за содержание и ремонт жилого помещения не включены. Соответственно, при заключении договора на поставку коммунальных ресурсов у УО возникнут дополнительные расходы на абонентское обслуживание (около 20 % от действующего размера платы)
Проверка деятельности УО ОМС Не предусмотрена. Возможна по п. 1.1. ст. 165 ЖК РФ.

Компетентное мнение:

Сохранить ваши средства

Анатолий Волков, директор ООО УК «Наш Дом»:

— Выгода от непосредственного управления наиболее явно проявляется именно для добросовестных собственников помещений многоквартирного дома, поскольку делает возможным сохранить денежные средства собственников, предназначенные на содержание и ремонт общедомового имущества.

При осуществлении управления жилыми домами управляющая компания не может отказать поставщику в оплате коммунального ресурса даже в части средств, не поступивших фактически от потребителя ресурса.

Это связано с тем, что в отношениях с поставщиками коммунальных услуг управляющая компания является коммерческой организацией со всеми вытекающими из этого статуса последствиями.

Поэтому для того, чтобы избежать накопления долга за коммунальные услуги и последующего отключения от ресурсоснабжения всего дома, управляющая компания вынуждена направлять на оплату долга за коммунальные услуги денежные средства, поступившие на статьи расходов за содержание и ремонт жилья.

Само собой, по закону сохранения материи, это приводит к тому, что при необходимости проведения текущего ремонта для благоустройства прилегающей территории денег на соответствующих статьях в достаточном количестве не оказывается.

Переход на непосредственное управление позволит избежать таких ситуаций.

Также выгода от перехода на непосредственное управление проявится и в уменьшении размера платы за содержание и ремонт жилья, поскольку исключение необходимости обслуживать приём и переводы денежных средств поставщикам коммунальных услуг сократят административно-хозяйственные расходы и суммы на компенсацию комиссии банков за операции по перечислению денежных средств и приём наличности.

При переходе на непосредственное управление у управляющей компании отпадает необходимость содержать и контролёров, занимающихся сверкой показаний по приборам учёта за счёт потребителей, что также снижает нагрузку на собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, у собственников появляется возможность требования перерасчётов за предоставленные услуги ненадлежащего качества или не в полном объёме непосредственно у ресурсоснабжающей организации, минуя посредника в лице УК, что облегчает решение таких вопросов.

Профессиональный взгляд:

Не надо бояться!

Александр Бурых, заместитель управляющего по связям с общественностью ООО «ЖКХ «Сервис»:

— В рамках Жилищного кодекса в Омске в 2010 году удалось выстроить сбалансированную систему отношений между ресурсоснабжающими организациями, управляющими компаниями и собственниками. А после выхода в свет 124-го постановления правительства в феврале 2011 года ситуация поменялась — мы должны в обязательном порядке заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на покупку коммунального ресурса для жителей. Другими словами, мы становимся исполнителем коммунальных услуг. При этом ответственность остаётся в рамках действующего законодательства: сегодня у нас 172 (!) документа, регламентирующих действия УК. Мы все понимаем, чем это вызвано. Однако давайте посмотрим на ситуацию с точки зрения жителя. Пусть у него в кармане лежат условные 100 рублей, 83 из них он отдаёт ресурсоснабжающей организации, а 17 оставляет УК. При ситуации, когда все деньги пойдут через УК, между нами и жителями будет действовать договор управления, а между УК и ресурсниками вступают в силу договорные отношения как между двумя юридическими лицами. И мы обязаны возместить им все убытки и неплатежи. 5 % — это стандартные убытки, связанные с невозвратами и неплатежами. Но для нас, УК, это четверть наших денег!

Как в этой ситуации должны поступить люди, у которых есть бизнес и которые отвечают за свои слова?

Выход таков: чтобы узаконить ту финансовую схему, которая сегодня существует, мы должны поменять способ управления на непосредственный. Ведь объём услуг и обязательства УК  при этом не меняются! Меняется только исполнитель коммунальных услуг.

— Если у нас договор управления, то за всё отвечает УК: и за коммунальные услуги (то есть ресурсы), и за жилищные (то есть обслуживание дома).

— Если непосредственное управление домом — жилищная компания отвечает за жилищные услуги, коммунальная — за коммунальные. У людей бытует мнение, что при непосредственном управлении они лично будут нанимать сантехника, дворника, чуть ли не сами в подвал полезут.

Это не так! Если в доме больше 12 квартир, а таких в Омске большинство, жители должны заключить договор на обслуживание и оказание услуг с управляющей организацией.

При этом закон обязывает исполнять все требования к содержанию внутренних инженерных сетей дома на том уровне, чтобы комуслуги доходили до потребителя без искажений. Кому при таком раскладе хуже? Жителю? Не думаю, он ничего не теряет. УК тоже работает по-прежнему. Я считаю, что в сложившемся правовом поле выход только один — переход на непосредственное управление.

Комментарий специалиста:

Надо просвещать жителей!

Денис Лебедев, исполнительный директор саморегулируемой организации «НП «Содействие развитию ЖКК» Омской области:

 

— Мнение тех, кто является членом нашей СРО, однозначно: выход мы видим в непосредственном управлении жильём, тем более, что при такой форме управляющим компаниям легче обслуживать дома, что выгодно жителям. Другой вопрос — не все омичи готовы к этому, их надо просвещать. В Омске существует такой проект, как «Школа управдома», необходимо на занятиях данного проекта освещать вопросы реализации непосредственной формы управления именно в омском регионе старшим по домам: чем данная форма управления лучше, в чём её плюсы и минусы. Конечно, предыдущие выпуски пока невелики, всего 300 человек, а в Омске порядка 5 тыс. многоквартирных домов. Но эти 300 человек способны донести верную информацию до других.

Мы в своей организации также выпускам газету, которая доходит до собственников жилья; главное — чтобы люди имели информацию, которая написана доступным языком. Потому что на самом деле даже серьёзные и вдумчивые собственники не всегда понимают специалистов сферы ЖКХ, ведь здесь есть множество юридических, экономических нюансов.

Мы считаем, что надо проводить обучающие семинары, встречи, но на них надо приглашать тех, кто разбирается в хозяйственной деятельности своего дома. Чтобы люди не говорили, что УК нас не слушают, плохо всё делают, отказывают в информации, надо им разъяснять, чем занимаются УК, что входит в круг их обязанностей.

Существует ещё и проблема неактивных жителей. У одних всё бурлит-кипит, даже иногда не совсем правомерно, а на других домах на собрание людей не вызвать. Почему жильцы так инертны? Надо их готовить к тому, что они — собственники.

Есть люди, которые до сих пор не знают, что у них существуют обязанности по содержанию общего имущества жилого дома. И когда им говоришь об этом, они удивляются. СРО «НП «Содействие развитию ЖКК» выпускает брошюру «Управление многоквартирным домом», в которой всё становится понятно для собственника, начиная от выбора Совета многоквартирного дома и обязанностей собственника жилья.

У нас в обществе сложилась правовая неграмотность, то есть ситуация, при которой собственнику просто никто не подскажет, не разъяснит его права по выбору управления своим домом. Но закон есть закон, и тот же Жилищный кодекс — это закон для нас, его надо исполнять. Являясь СРО, мы будем вырабатывать стандарт. В него входит обучение собственников жилья, улучшение их правовой подготовки. Если не доносить до собственников жилья сейчас информацию по непосредственной форме управления, то добросовестные УК в силу объективных причин не смогут обслуживать многоквартирные дома, а на смену им придут фирмы-однодневки, которые соберут деньги с людей на капремонт и исчезнут. Поэтому подобного допускать нельзя!

 http://www.omsk.aif.ru/money/article/25476