Уставшая от новогоднего марафона напитков и закусок печень в конце самых долгих в стране праздников вдруг решила передать эстафетную палочку своего трудолюбия пребывающему в праздности мозгу. Не желая себя отягощать «думами о вечном», ограничюсь размышлениями о перспективах исполнения в 2015- м году некоторых идей, воплотившихся относительно недавно в важные для сферы ЖКХ государственные документы.
Первая из этих идей – о формировании фондов капитального ремонта многоквартирных домов — стала Законом в конце 2013 года. Её дополнительная оценка, с учётом ранее размещённой на данном сайте публикации, представляется мне на данном этапе достаточно интересной на фоне первых результатов проводимого над людьми экспиримента. Затея о ремонте зданий с высоким уровнем износа конструктивных элементов, построенных в годы правления Никиты Сергеевича и ранее, за счёт средств граждан, получивших жильё во времена Леонида Ильича и более поздние сроки, похоронила себя уже в день своего рождения. Доверчивых людей в России достаточно много, и идеология создания всех финансовых пирамид всегда базировалась на добровольности вложений и обещании вернуть фактически обманутому гражданину взятые у него деньги благами в гораздо большем объёме. Пирамида, созданная государством в образе счёта регионального оператора, начала разваливаться ещё на стадии формирования региональных программ капитального ремонта, поскольку указанные в них сроки проведения ремонтных работ не устраивали 90% проживающих в многоквартирных домах граждан. При этом, даже при отсутствии каких – либо статистических данных, недалёким от истины будет предположение о том, что не менее тех же 90% собственников МКД из-за своей низкой активности при принятии решения о способе накопления средств при явно недостаточной работе регионов и муниципалитетов по разъяснению положений принятого Закона, на данном этапе в результате принятых органами местного самоуправления решений вынуждены вносить средства в «общий котёл».
Не удивительно, что вера получивших от регионального оператора первые квитанции для оплаты данного платежа граждан в необходимость внесения средств на обозначенный в них счёт оказалась хуже веры польских оккупантов нашему российскому проводнику Ивану Сусанину. Бросить в болото инфляции свои деньги люди не поспешили. И дело даже не в том, что начало реализации данного Закона пришлось на время, достаточно не простое для экономики страны. Абсурдна сама степень «долгосрочности» программы на фоне периодически сотрясаемой кризисами мировой экономики.
Лучшие умы, ставшие не так давно инициторами внесения указанных изменений в ЖК РФ, постоянно «жиреющий» от года к году новыми главами и статьями, в очередной раз обсуждают поправки в главный документ в сфере ЖКХ. Предполагаемая детализация некоторых вопросов, не отражённых в Законе ранее, действительно является необходимой. Изменения же под девизом — «Деньги в фонд всё равно отнимем!», не имеют перспектив на выживание и вряд ди найдут понимание в обществе.
С учётом реально существующей проблемы ухудшения технического состояния многоквартирных домов специальные счета на капитальный ремонт необходимы. И владельцами этих счетов должны быть исполнители услуг по содержанию и ремонту жилья, включающие плату за капитальный ремонт в состав общего платёжного документа на оплату ЖКУ с обязательным их последующим перечислением полученных средств на спецсчёт. Все остальные, даже самые свежие, идеи о регигиональном фонде — не более чем попытки вырастить урожай зерновых на асфальте дороги федерального значения… Спецсчёту, защищённому от инфляции государственными гарантиями и высоким банковским процентом по вкладу, субсидированию малоимущих граждан за счёт бюджетных средств – ДА! Желанию государства решить созданную им в течение десятков лет проблему недоремонта многоквартирных домов за счёт коллективных пожертвований в фонд регионального оператора – НЕТ!
Вторая идея – лицензирование деятельности по управлению жильём.
Руководители Минстроя с момента образования этого ведомства выглядят в глазах населения как строгие родители всех управляющих организаций страны. Но основной метод воспитания – порка розгами – в условиях, когда «дети» давно выросли, проживают отдельно, зарабатывают немного, но финансовой помощи (за исключением работающих в Москве) со времени прекращения дотирования жилищной сферы в течение последних 20 лет не получают и даже не просят, не всегда приводит к ожидаемому эффекту. При исполнении всех требований посвященных лицензированию нормативно-правовых актов и равном отношении лицензионных комиссий ко всем соискателям данного документа его получение не является трудностью. Дать ответы в процессе компьютерного тестирования на достаточно простые вопросы коммунального ЕГЭ при неограниченных попытках его сдачи смогут все управленцы любой оправляющей компании. Существовавшая ранее процедура дисквалификации должностных лиц управляющих организаций в реальной жизни практически ранее не использовалась. Судимости? Когда «обличаемые» — все, а «уличенных» — единицы, данный фактор опять же не повлияет на конечный результат. Раскрытие информации о деятельности – вопрос чисто технический и его решение не составляет большого труда. Более того, её отсутствие в открытом доступе или 
неполное раскрытие на данном этапе – недоработка жилищных инспекций, за которую пора наказывать должностных лиц контрольного органа наряду с должностными лицами управляющих компаний и ТСЖ за низкий контроль и исполнение очень важного для собственников жилья (как при выборе способа управления домом, так и при выборе конкретной управляющей компании) Постановления Правительства РФ № 731. Единственным недостатком данного документа является требование о размещении в полном объёме информации на стендах. Поскольку многие управляющие компании имеют достаточно скромные по площади офисные помещения, с учетом сегодняшних требований о размещении информации о собраниях собственников жилья, стенд начинает сползать на пол и заползать на потолок коридора. Читать информацию собственнику на потолке не всегда удобно, а на полу она часто стирается ногами посетителей, однако данный факт при желании региональной власти привести рынок управления жильем в соответствие мировоззрению, базирующемуся на административно-командных методах управления в ущерб экономическим интересам общества, вполне может быть использован в качестве формальной причины для отказа в предоставлении лицензии «неугодным» из-за не размещения информации о деятельности в соответствии со стандартом.
При одинаковом же отношении лицензионных комиссий к соискателям лицензии получить её смогут все желающие. И все-таки на фоне вышесказанного я вынужден согласиться с прогнозами Минстроя о том, что порядка15% (а может и больше) работающих в настоящее время управляющих компаний не получат лицензии.
…Потому что просто не заявятся на их получение.
Кто тут охотник, кто – добыча? В условиях, когда любая проработавшая не менее полугода крупная управляющая компания обладает признаками банкротства даже с учётом недавно внесённых изменений в Закон о несостоятельности (100 или 300 тысяч рублей задолженности за коммунальные ресурсы, не покрываемые дебиторской задолженностью населения за оказанные услуги, в условиях, когда реальный счёт разницы выглядит на миллионы, не сильно влияют на ситуацию), есть ли смысл получать лицензию на такую организацию? Проще создать новую, тем более что Законом это не запрещено. Заменить право выбора собствениками жилья управляющей компании правом выбора управляющей компанией сотрудничества с отличающимися высокой платёжной дисциплиной собсвенниками помещений в многоквартирных домах этажностью 5 этажей и выше, техническое состояние которых можно оценить на твёрдое «хорошо».
Из уважения к антимонопольноиу законодательству, в остальных домах необходимо предложить собственникам планово — договорную плату за содержание и ремонт общедомового имущества, обеспечивающую безубыточное управление и надлежащее содержание дома с учётом всех технических регламентов, отправив в итоге, с учетом не достигнутой договорённости сторон, собственников проблемных домов в «зал ожидания» результатов проводимымых муниципалитетами бесконечных конкурсов по отбору УК при отсутствии претендентов на управление до тех пор, пока предлагаемая на первом этапе популистская цена управления не достигнет экономически обоснованных значений, предусматривающих в своём составе средства, достаточные для надлежащего исполнения обязательств, а так же коммерческие риски, связанные с необходимость оплаты сверхнормативного потребления коммунальных услуг на ОДН и несвоевременными платежами собственников за ЖКУ. Благодатные условия для реализации предложенной выше схемы созданы на федеральном уровне. Алиби в глазах собственников: «Нет у нас лицензии, не имеем права управлять Вашим домом. Хотите продолжить сотрудничество с работниками нашей УК — 1 – выбирайте УК — 1+. Согласитесь, любая управляющая организация вправе использовать законную возможность «похоронить» в процессе банкротства созданные часто не по её вине долги за коммунальные ресурсы и начать деятельность в соответствии с лицензионными требованиями святой и чистой…
Это будут те самые экономически целесообразные решения управленцев и рыночные отношения в сфере управления жильём, о которых многие долго говорят, но которые при отсутствии реальной конкуренции из-за искусственно созданной убыточности этого вида деятельности так и не сформированы в 90% муниципальных образований Российской Федерации. При этом общее количество управляющих компаний вряд ли уменьшится, а объём «брошенного» ими жилья существенно возрастёт. Время шоковой терапии общества в этом плане настало уже давно, и чем раньше будет принято горькое лекарство, тем ближе будут собственники жилья к решению проблем собственного дома…
…Какой – то незаметной в части обсуждения в прессе и Интернете оказалась реализованная на закате ушедшего года идея о внесении изменений в Постановление Правительсва №306.
Лично мною они восприняты неоднозначно. На просторах земного шара установление единых региональных нормативов потребления коммунальных услуг актуально для Адыгеи, Ватикана и Монако, но реализация подобных намерений в регионах России, территория которых объединяет несколько климатических зон, представляется мне слегка проблематичной.
В случае, если нормативы потребления имеют обоснованный размер, и с учётом того, что с 2016 года планируется включить нормативное потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды в состав платы на содержание и ремонт жилья, не вполне логичным представляется мне применение повышающих коэффициентов к нормативам, а тем более их использование при формировании платы за тепловую энергию в малоквартирных домах, где установка прибора учёта в соответствии с Законом об энергосбережении не является обязательной. Теплосчётчик – удовольствие достаточно дорогое, и для собственников домов, максимальный объем потребления тепловой энергии в которых составляет менее чем две десятых гигакалории в час, вполне можно было сделать в этом плане исключение.
Достаточно актуальными являются дополнения, связанные с установлением количества процедур при использовании сантехнического оборудования, конкретизация групп домов, для которых должны устанавливаться дифференцированные нормативы. Данные изменения исключают порой вольное толкование регулирующим органом положений Правил и позволят устранить имеющееся «перекрёстное финансирование» гражданина гражданином при оплате коммунальных услуг. Вялая реакция общественности на обновлённый документ вполне объяснима – после передачи полномочий по установлению нормативов потребления и тарифов на коммунальные услуги на уровень Субъектов Федерации этот процесс утратил свою публичность. Даже при создании органами регулирования различных коллегий, регулятор всегда формирует тот их состав, который обеспечивает поддержку его предложений большинством, а уровень квалификации немногочисленных представителей «от народа» часто не позволяет последним правильно оценить ситуацию, сами расчёты при рассмотрении итогового документа, как правило, им не предоставляются. Устранены от обсуждения проблемы представительные органы муниципальных образований.
В итоге принятый нормативный акт часто является неким не всегда подтверждённым объективными расчётами мнением власти, оспорить которое в судебном порядке возможно, но подобные процессы длятся в судах различных инстанций достаточно долго, и к моменту принятия окончательного решения судом спорный документ часто утрачивает свою актуальность.
В этой связи факт предоставления Правительством управляющим компаниям права выступать инициаторами установления нормативов заслуживает внимания и является реальным шагом по наведению порядка в этой сфере по многим причинам.
Во-первых, управляющие организации обладают реальной информацией о фактическом расходе коммунальных ресурсов в домах, оборудованных коллективными приборами учёта, данные которых должны быть использованы при расчёте нормативов потребления методом аналогов.
Во- вторых, в их составе имеются работники, способные произвести необходимые расчёты с учётом требований нормативно – правовых актов и подготовить пакет документов для рассмотрения их регулятором.
В- третьих, там, где нормативы потребления на индивидуальное потреблени существенно завышены, а на общедомовые нужды занижены, их упорядочение соответствует экономическим интересам управляющих компаний и приведёт к снижению размеров платежей за коммунальные ресурсы и, как следствие, к снижению задолженности за ресурсы, имеющейся в связи с задолженностью жителей за услуги.
В-четвёртых, принятое решение послужит фактором, стимулирующим взаимодействие различных управляющих компаний в поцессе «дружбы против» разоряющих их ресурсоснабжающих организаций.
В-пятых, управляющие компании, воспользовавшиеся предоставленным шансом и достигшие положительного для людей результата, за счёт реального снижения платы за коммунальные услуги, укрепят свой авторитет в глазах собственников управляемого ими жилищного фонда.
В-шестых, упорядочение нормативов приведёт к примерному соответствию плановой реализации ресурсов их фактической реализации и формированию экономически обоснованных тарифов на коммунальные услуги.
Впрочем, причин достаточно.
Уверен в том, что отдельные управляющие компании нашего города, с учётом имеющихся в принятых нашим органом регулирования нормативных актах об установлении нормативов потребления коммунальных услуг несоответствий требованиям ПП РФ № 306, к подготовке необходимых для их упорядочения документов приступят уже в январе… И искренне надеюсь, что принятое Правительством решение о наделении управляющих организаций правом активного участия в процессе государственного регулирования нормативов под влиянием коммунальных монополистов не будет отменено…
Завершая на этой «хорошей волне» публикацию, спешу выразить моим читателям свои поздравления (или соболезнования) в связи с наступающим первым официальным рабочим днём 2015-го года и надеюсь на то, что предоставленная информация будет полезна прежде всего в плане её практического применения.
Н. Долотов
