Впрочем, призывы тут не нужны. В день, когда Ваши родители привезли Вас домой из роддома, Вы уже стали участником игры в ЖКХ, цель которой для Вас – при ежемесячном внесении ставок попытаться получить в полном объёме качественные услуги, либо вернуть деньги. При этом ущерб, наносимый содержимому Вашего кошелька в течение всей последующей жизни, во многом определяется знанием правил игры и способностью активно защитить свои интересы в случае, если те, с кем Вы играете, пытаются нарушить эти правила.

Несмотря на допускаемые мной критические замечания по поводу отдельных положений самих Правил, считаю, что в целом они способствуют достижению сторонами игры заветной «ничьей», при которой Вы получаете качественную услугу, а противоположная сторона, превращающаяся в данной ситуации из соперника в партнёра – соответствующую этой услуге плату при разумном уровне прибыли.

В связи с этим излишне частые выкрики в регионах «Москва виновата!» порой используются исключительно для того, чтобы отвлечь Вас от тех вопросов, которые Вы можете и должны решать самостоятельно на муниципальном и региональном уровне.

Рассмотрим условия игры в ЖКХ с достаточно популярным названием «Управление многоквартирным домом». Несмотря на то, что этой теме за весь период действия Жилищного кодекса посвящено достаточно много подробных публикаций, в период вступления в силу закона о лицензировании она приобретает новые специфичные черты, в связи с чем считаю возможным поделиться с Вами своими взглядами на происходящее.

На первом этапе Жилищный кодекс РФ предлагает нам определить степень сложности игры, выбрав один из способов управления, которые можно изменить в любое время:

1. Непосредственное управление (предполагает самостоятельные действия игроков при ограниченном знании правил). С 1 мая 2015 г., ввиду принятых недавно поправок в ЖК РФ Вы сможете использовать этот способ только в случае, если количество квартир в доме, где Вы проживаете, не более 16, в противном случае изберите для себя один из двух последующих способов, иначе за Вас выбор сделает муниципалитет. Впрочем, жалеть тут особенно не о чем.

Утомительный бег по замкнутому кругу с пачкой квитанций и бесполезные попытки доказать абсурдность содержащихся в них начислений платы за коммунальные услуги, давка в очередях перед кабинетами ресурсоснабжающих организаций, безрезультатная борьба в одиночку с их развитой бюрократической машиной, убедили Вас в том, что данный способ необходимо изменить, ещё до того, как законодатели внесли выше упомянутые поправки.

2. Управление товариществом собственников жилья. Здесь кадры решают всё. Если Вы уверены в принципиальности, активности и высокой квалификации в вопросах управления жильём всех тех, кто готов войти в состав Правления, не жалея денег на оплату им вознаграждения, можете поручить им управлять домом в Ваших интересах. При разумном управлении повышение взносов вполне окупится за счёт экономии энергоресурсов в доме. Дополнительные возможности для развития этой формы управления создают снятые Законом ограничения количества квартир в ТСЖ, состоящих из нескольких многоквартирных домов, объединённых смежными земельными участками. При создании таких «многодомных» ТСЖ себестоимость управленческих расходов может быть основательно снижена. Кроме того, может быть принято решение о привлечении к процессу управления домом профессионального управляющего либо управляющей компании. При этом предметом договора с последней, на мой взгляд, могут быть все функции по управлению, кроме заключения договоров ресурсоснабжения и расчётов по ним. Причины рекомендуемого ограничения Вы поймёте, ознакомившись со статьёй в полном объёме…

Несомненным плюсом данного способа управления, что немаловажно, является относительная независимость правления ТСЖ от не всегда выступающих в интересах собственников жилья органов власти и контроля. Неплохой защитой от возможных управленческих ошибок правления могло бы стать принятие решения о заключении абонентского договора на консультационное сопровождение деятельности по правовым, экономическим и организационным вопросам (кстати, готов к сотрудничеству) с организацией, оказывающей данные услуги, либо проведение независимого аудита деятельности по управлению многоквартирным домом по итогам календарного года..

Если же выбор управленцев из состава жильцов дома формируется по принципу — «председатель – человек хороший и покладистый, а бухгалтер раньше на складе учетчицей была, считать умеет, да и платить им много не надо» — то итогом такого выбора со временем будут недовольство, низкое качество содержания жилья и рост платы за коммунальные услуги.

3. Управление управляющей компанией. На какие бы высокие пьедесталы реформаторы ЖКХ не возносили идею о ТСЖ как заветной мечте каждого собственника многоквартирного дома, и в какой бы словесной, печатной и теле — грязи не измазывали всех тех, кто выбрал эту профессию, профессиональное управление домом при его правильной организации и соблюдении существующих правил всегда будет вне конкуренции. Однако в данном случае надо понимать, что результат управления на 50% зависит от исполнения правил собственниками, и на 50% от выбора управляющей компании. Если все собственники Вашего дома готовы утвердить плату за содержание и ремонт в размере, обеспечивающем надлежащее содержание обще домового имущества и вносить плату за жильё и коммунальные услуги в сроки, предусмотренные Жилищным кодексом – успех наполовину обеспечен.

С выбором самой управляющей компании из числа работающих в Вашем городе несколько сложнее, и никакие создающиеся ГИС и уже имеющиеся общероссийские критерии и рейтинги в этом выборе, к сожалению, Вам не сильно помогут, поскольку условия управления, степень исполнения Законов и прочие внешние обстоятельства различны даже в соседних муниципальных образованиях.

К тому же при анализе критериев, используемых в процессе составления рейтингового списка управляющих организаций тем же Фондом содействия реформированию ЖКХ, создаётся впечатление, что под управлением многоквартирным домом их разработчики понимают исключительно услуги и работы по содержанию и ремонту жилья. Впрочем, это дань укоренившимся традициям, и, выбирая управляющую компанию исключительно для содержания и ремонта обще домового имущества, мы оплачиваем эту дань за счёт собственных средств.

Объективности ради стоит сказать, что при оказании услуг по содержанию и ремонту примерно одинаковый объем и качество их предоставления в пределах утверждённой платы обеспечит любая из управляющих компаний, имеющих значительный стаж работы в Вашем муниципальном образовании.

И выбираем мы, как правило, даже не управляющую организацию, как таковую, а людей, её представляющих, с учётом стажа их деятельности, оцениваемого нами самими их профессионального уровня.

Между тем в условиях, когда плата за коммунальные услуги составляет порядка 70% от всей стоимости ЖКУ, вопрос управления получаемыми для дома ресурсами не только не менее важен, но и приобретает основополагающее значение.

В связи с этим, в процессе выбора управляющей компании, необходимо в первую очередь ознакомиться с содержанием предлагаемого договора управления, убедиться в том, что в нём достаточно подробно отражены критерии качества коммунальных услуг, обязанность УК проводить корректировку платежей в предусмотренных правилами случаях и предоставлять периодические отчёты собственникам об объёме и качестве оказанных услуг.

Необходимо понимать, как компания позиционируется по отношению к ресурсоснабжающим организациям и насколько способна обеспечить в связи с этим качество услуг в доме при минимизации затрат на них.

Я не имею в виду дорогостоящие энергосберегающие мероприятия за наши деньги с сомнительными сроками окупаемости, а подразумеваю способность обеспечить корректировку платежа во всех без исключения случаях предоставления для дома не качественного ресурса и сверхнормативных перерывов в его обеспечении. Не лишним будет в связи с этим убедиться в соответствии ряду Постановлений Правительства РФ содержания заключаемых управляющей компанией договоров ресурсоснабжения, наличия в их составе параметров качества ресурсов и финансовой ответственности ресурсоснабжающей организации за их нарушение, оценить качество исполнения данных договоров в других многоквартирных домах.

Почему считаю это необходимым?

Потому что в противном случае всякий сделанный управляющей компанией в пользу гражданина перерасчёт является её прямым убытком, а потому не делается.

Я неоднократно освещал в своих публикациях проблему не качественных услуг горячего водоснабжения в нашем городе. При этом нельзя сказать о том, что все управляющие компании по имеющимся фактам бездействовали. Однако их неоднократные попытки предложить филиалу ОАО АТЭК (теплоснабжающая организация), произвести корректировку счетов за ресурсы с целью последующего перерасчёта платы для населения и изменить договор ресурсоснабжения с учётом требований нормативных документов закончились ничем.

Жалобы в жилищную инспекцию сопровождались выдачей редких предписаний с требованием прекратить нарушения и совещанием на тему «Понять и простить АТЭК».

Были письменные обращения руководителей отдельных управляющих компаний в прокуратуру и антимонопольный орган с просьбой обязать филиал ОАО «АТЭК» «Майкопские тепловые сети» привести договор ресурсоснабжения в соответствие требованиям действующего законодательства. По непонятным (или вполне понятным) причинам никакие меры по фактам данных обращений не приняты.

Применять меры воздействия к организации с годовым оборотом более 4 миллиардов рублей у нас не модно. Я имею в виду в данном случае не доходы Майкопского филиала АТЭК, а организации в целом, поскольку действия самого филиала формируются на основе позиций вышестоящего руководства и владельцев предприятия. Да и информация о фактических доходах самого филиала, вопреки требованию Закона, по – прежнему в открытом доступе отсутствует.

Между тем, в силу Статьи 426 ГК РФ договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (в т. ч., договор энергоснабжения), является публичным договором. Одна из норм данной Статьи содержит специальные правила о возможности издания Правительством Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, норм, обязательных для сторон публичного договора.

В нашем случае эти нормы определены Постановлениями Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» и от 29.07.2013 N 643 «Об утверждении типовых договоров в области горячего водоснабжения», а их не соблюдение является прямым нарушением закона.

Односторонние государственные гарантии, предоставленные законодателем потребителям услуг по энергоснабжению как экономически более слабой стороне в отношениях с монополистом, не реализованы.

В свою очередь, ст. 5 Закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» в числе действий, которые могут иметь результатом ограничение конкуренции и ущемление интересов других хозяйствующих субъектов, выделяет такое, как навязывание контрагенту не выгодных для него условий договора, имеющее место в нашем случае…

Идея о приведении публичного договора в соответствие действующему законодательству посредством отдельных обращений каждого хозяйствующего субъекта и каждого гражданина в судебные органы, имеет право на жизнь, однако защита публичных интересов населения и прав потребителей услуг и ресурсов, на мой взгляд, является одной из задач органов государственной власти.

К тому же антимонопольный орган в едином строю с монополистами в период этих обращений был озабочен поисками всероссийской славы на стезе раскрытия заговора управляющих компаний Майкопа, обвинённых в содействии принятию решения собственниками отдельных домов о переходе на непосредственное управление ими. Кстати, Арбитражные суды первой и второй инстанций, руководствуясь исключительно Законом, а не яркими и беспочвенными обличительными речами участников широко разрекламированного прессой «антимонопольного шоу», ни самого заговора, ни негативных последствий в связи с этим для населения в действиях УК не усмотрели.

Итогом всех предпринимаемых действий, при нарушении качества услуг ГВС во всём городе ежедневно в течение как минимум двух лет, явилась единственная корректировка платы по единственному протесту прокуратуры в рамках рассматриваемой жалобы на действия теплоснабжающей организации управляющей компании «Феникс» за период 15 дней в одном из многоквартирных домов на общую сумму шесть тысяч рублей, а десятки миллионов рублей, полученных незаконными способами с потребителей, в числе которых граждане и бюджетные организации, безвозвратно растворились в денежных закромах ОАО «АТЭК».

И результат, который собственники вправе были ожидать в рамках оказываемых услуг по управлению домами в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственниками помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждёнными постановлением Правительства РФ № 354,   в форме предоставления конкретной качественной услуги либо снижения её стоимости ввиду низкого качества, ни одной управляющей компанией и ни одним ТСЖ не достигнут, а большинство органов управления многоквартирными домами вообще не предпринимали никаких мер, направленных на улучшение ситуации.

Не было ни одной попытки на территории муниципального образования урегулировать данные вопросы в судебном порядке.

Накануне лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами хотелось бы представить своё видение причин недостаточной активности управленцев при защите своих позиций и интересов собственников жилья в отношениях с ресурсоснабжающими организациями.

Основная причина бездействия ТСЖ вызвана во многом отсутствием в составе правления специалистов, имеющих достаточные знания и опыт для решения рассматриваемых вопросов.

Для управляющих компаний она связана с желанием самосохранения в условиях передела и монополизации рынка жилищных услуг при порой молчаливой, а порой активной поддержке властью и органами контроля происходящего процесса, заключительную точку в котором призваны поставить положения закона о лицензировании.

Не знаю, как у Вас, а в нашем муниципальном образовании этот процесс  уже идёт по примитивному, но достаточно эффективному сценарному плану, разработанному идеологами уже знакомой Вам по прежним публикациям автономной теплоэнергетической компании (АТЭК).

К сожалению, законодательство в сфере ЖКХ сегодня сформировано таким образом, что предоставляя коммунальные услуги гражданам по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций, любая управляющая компания достаточно быстро превращается в лишённого права голоса должника последних. Именно это обстоятельство было использовано сценаристами.

На первом этапе в условиях признаваемой абсолютно всеми низкой платёжной дисциплины населения при регулярных судебных исках АТЭК к управляющим компаниям, связанных со взысканием в полном объёме долгов за потреблённые домами коммунальные ресурсы и процентов за пользование чужими деньгами, выплатой исполнительского сбора, начала формироваться кредиторская задолженность управляющих организаций, не подкреплённая дебиторской задолженностью. Должник, как Вам известно, имеет ограниченное право голоса при общении с кредитором

Дополнительную лепту в процесс накопления долгов внесли изменения в Правила предоставления коммунальных услуг, «запретившие» управляющим компаниям начислять плату за сверхнормативное потребление коммунальных услуг на обще домовые нужды без соответствующего решения общего собрания собственников жилья.

Начавшийся в связи с этим экономически целесообразный для управляющих организаций на том этапе переход собственниками жилья на непосредственное управление домами был остановлен действиями управления антимонопольной службы в ходе возбуждённого дела о вымышленном соглашении управляющих организаций, приведшем к не существующему нарушению закона о конкуренции. Самыми яркими «свидетелями» затянувшегося на полгода процесса, о результатах которого сказано выше, судя по представленной в открытом доступе информации, явились представители АТЭК. Время было упущено, долги достигли уровня, при котором их погашение стало невозможным.

К моменту завершения антимонопольных разборок и рассмотрения в судах принятого антимонопольным органом решения экономическое состояние пяти из шести крупных управляющих компаний, работающих в 70% многоквартирных домов города Майкопа с середины 2006 года (что само по себе говорит об уровне квалификации специалистов УК), характеризуется как состояние банкротства.

Дальше – дело техники… Введение процедуры банкротства в одной управляющей организации по инициативе АТЭК, в другой – по инициативе её руководителя, объективно быстрый переход к конкурсному производству, в ходе которого право решать все вопросы принадлежит собранию кредиторов, из которых главным и обладающим более чем 50 % голосов является ООО «АТЭК». В условиях, когда на стадии конкурсного производства предприятия должны прекратить производственную деятельность по управлению многоквартирными домами, «горькие думы о судьбах проживающего в них народа» были разрешены самым предсказуемым способом.

«Наследником» деятельности по управлению многоквартирными домами и трудовых коллектив двух управляющих компаний в один момент стала работавшая ранее в основном в качестве подрядчика на выполнение работ по содержанию и ремонту жилья с одной из компаний – банкротов управляющая компания ООО «Восход Сити», с неудовлетворительной рейтинговой оценкой и нулевой репутацией по версии Фонда содействия реформированию ЖКХ, отсутствующая в день подготовки данной статьи в списке управляющих организаций на сайте нашего муниципального образования, и о собственном сайте которой мне пока не ведомо.

Наверное, протоколы решений общих собраний собственников об избрании именно данной управляющей организации, хоть и не подкреплённые необходимым количеством листов голосования, председателями домовых советов, финансируемых из местного бюджета и конкурсными управляющими, изготовлены. И коль процесс управления даже в условиях отсутствующих письменных договоров с 50% собственников уже стартовал, а в открытом доступе в сети Интернет его текст отсутствует, попробую оценить текущую деятельность и перспективы сотрудничества сторон по вопросам, связанным с исполнением договора управления с элементами предоставления коммунальных услуг, исходя из элементарной логики и информации, предоставленной собственниками домов.

Что изменилось для собственников жилья?

Произведена ли данной компанией корректировка платы за горячую воду собственникам при зафиксированном приборами нарушении параметров её качества и отсутствии в августе в течение двух с половиной суток в половине управляемых домов? Нет! Отвечают ли заключённые договоры управления необходимым требованиям, о которых сказано выше? Нет! Размещена ли информация о деятельности компании в соответствии со стандартом её раскрытия? Нет! Решены ли проблемы с вывозом крупногабаритных отходов с обслуживаемых контейнерных площадок? Нет! Улучшилась ли культура обслуживания потребителей и уровень содержания домов, в условиях, когда услуги оказывают те же люди, а специализированные работы выполняют те же подрядчики? Нет, нет и нет!

Нет, это не та компания, которая принимает меры по повышению качества предоставляемых услуг собственникам в многоквартирном доме.

И одинокое «Да!» в качестве ответа на вопрос «Увеличилась ли плата за содержание и ремонт жилья?», вряд ли добавляет оптимизма «избравшим» эту компанию людям.

Интересен факт отказа «Восход Сити» от предоставления жителям услуг по электроснабжению. Как известно, договор управления не предполагает прямых договорных отношений собственников с ресурсоснабжающими организациями. Тем не менее, вопреки Закону, Кубанская энергосбытовая компания производит начисления платы за электроэнергию в управляемых «Восход Сити» домах, включая при её расчёте в квитанции полный объём сверхнормативного потребления на обще домовые нужды, хоть собственники и не принимали таких решений.

Старт ознаменован ярким букетом нарушений и необоснованными начислениями платежей, при отсутствии реакции на происходящее всех тех, кому государство делегировало полномочия по контролю жилищно – коммунальной сферы…

Возможно ли решение в пользу собственников обозначенных вопросов данной управляющей организацией в будущем? Сомневаюсь…

Даже при отсутствии документально оформленного свидетельства о втором рождении обновлённого «Восход Сити», никто из его работников не скрывает, что и отцом и матерью данной организации, является ОАО «АТЭК», и в кулуарных разговорах на территории города, где все друг друга знают, о поэтапном захвате с помощью данной организации всего рынка жилищных услуг в ходе банкротства остальных управляющих компаний, условия для которого уже созданы, не обременяет себя выбором собеседников. Многие горожане знают, что эта организация «под АТЭК». Не знаю, насколько ярким было лошадиное счастье Буцефала под Александром Македонским, но то, что двигался он всегда исключительно в нужном хозяину направлении, сомнений не вызывает.

Могут ли дети в данной ситуации пойти против породивших их родителей? Нет, не могут! И в части степени «прозрачности» осуществляемой деятельности, и в части качества предоставляемых услуг они уже свято верны худшим семейным традициям. Помня знаменитую фразу Тараса Бульбы : «Я тебя породил, я тебя и убью!», наследники всегда будут бояться если не смерти, то утраты с такой лёгкостью полученного «наследства», потому что всякие попытки выступить против организации, пользующейся особым расположением власти, выражающемся порой в бездействии при наличии явных нарушений ОАО «АТЭК» закона, а порой в прямой поддержке беззакония, как это было в случае с антимонопольным органом, с учётом положений о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, будут сопровождаться, помимо используемой сегодня процедуры банкротства, дисквалификацией должностных лиц и лишением лицензий.

В нашей игре не действует принцип «Кто платит, тот и заказывает музыку».

При наличии зависимости управляющей компании от ресурсоснабжающей организации за наши деньги нам будут исполнять бесконечную песню о неизбежности оплаты не полученного…

Предпринятые действия по переделу и монополизации рынка жилищных услуг в нашем городе в первую очередь направлены на создание процесса бесконтрольного предоставления потребителям коммунальных услуг низкого качества при увеличении платы за них за счёт увеличения объёма реализации.

Об интересе АТЭК именно к такому результату свидетельствует практика взаимоотношений органов управления многоквартирных домов с этой организацией в течение последних лет. Во многом этому процессу мешали именно управляющие компании, ликвидируемые на данном этапе в череде банкротств.

Есть ли у собственников многоквартирных домов возможность изменить ситуацию?

Всесторонне анализируя происходящее и называя вещи своими именами, можно сказать о том, что остановить триумфальное шествие ресурсорсоснабжающих организаций и их «незаконнорожденных детей» по пути незаконного получения доходов за наш счёт смогут:

— выбор нами в качестве управленцев тех, кого мы хорошо и давно знаем и использование права вето в случае сомнительных попыток отобрать у них право управления нашим домом,

— надежда на эффективную работу создаваемого института Главного жилищного инспектора, способную умерить сегодняшние пылкие чувства региональных органов надзора и контроля к своим любимчикам,

— гласная и объективная оценка происходящих в жилищной сфере процессов,

— активный и постоянный контроль самими собственниками количества и качества оказываемых услуг и реализация при этом ими всех прав, предусмотренных Законом.

Последнее актуально при формировании отношений собственников многоквартирного дома с любой управляющей компанией и с любым ТСЖ, поскольку даже если выбор управляющей компании, либо правления ТСЖ сделали за Вас, всегда есть реальная возможность добиться исполнения имеющихся в жилищно – коммунальной сфере Правил даже «назначенным» исполнителем.

Помните правило пяти пальцев? Когда под нажимом большого пальца указательный направлен на виноватого (в не соблюдении качества коммунальных услуг), мизинец указывает на того, кто назначил исполнителя (выбрал способ управления и управленцев), безымянный – на того, кто поставил перед исполнителем задачу (в форме соответствующего договора), а средний – на того, кто плохо проконтролировал работу по решению поставленной задачи… И контроль в этом плане для собственников жилья, в условиях, когда «спасение утопающих стало исключительно делом самих утопающих», намного важнее их вольного или невольного выбора.

 

Н. Долотов